自2月25日越秀地产以236.04亿元拿下广州马场一期地块之后，就有市场传言，该地块的商业部分将会引入高端百货SKP。这一消息在3月初，得以正式落地。越秀集团近期与北京华联正式签署合作协议，确认有全球“店王”之称的SKP，将落地广州珠江新城马场地块，作为SKP的华南首店项目。

　　根据公开协议，马场地块将通过合作建设方式推进，广州SKP将采取“越秀开发+SKP运营”的合作模式，商业中心规划建设12.5万平方米，计划引入全球高端时尚品牌。

　　从定位来看，广州SKP瞄准的似乎并不仅是本地客流，而是整个大湾区标杆商业的位置，以此吸引华南地区的高端消费力。

　　同时，对于这个项目的销售额，也提出了很高的要求，预计项目的年销售额在百亿元级别，开业6年内累计达到的销售额要超过300亿元，这也是地块出让之前就明确的配建要求。

　　广州地产行业人士认为，作为落在广州核心商圈“地王”上的高端商业项目，这已经是一个相对保守且容易达成的“底线”目标。

　　作为新晋单价“地王”，马场地块项目的推进速度也很快。除了在拿地一周时间内就确定了商业运营方之外，根据“广州发布”的信息，地块争取在今年3月底就开工，在3-4年完成项目建设。

　　广州马年开年的“地王”标签，不论对于越秀还是华联而言，都颇有必要性。越秀高价啃下的地块，必须要有足够的卖点；再度错过全国单店销售额“店王”宝座的SKP，也需要引入足够亮眼的新血液。

　　事实上，虽然越秀在2月25日的土拍上力压多家房企，最终236亿元拿下这宗被举牌243轮的地块，展现出势在必得的决心，但从土地条件而言，这是一块“难啃的骨头”。

　　根据地块出让前的配套要求，除了上述条件中的6年300亿销售额，还要求全周期自持，且拿地1个月内必须进场施工；酒店须建设不小于4.5万平方米的国际五星酒店+同品牌公寓、全周期自持，建成后6年经营产值累计不低于60亿；同时还要配建社区商业、幼儿园及九年制学校。

　　观察者网从公司内部了解到，这样的配建要求，即便是越秀这样的国企，也需要举全集团的力量去运营操盘这个项目。但以住宅更为见长的越秀，在商业办公项目上早前并没有太多标杆案例。

　　在国内高端商业本就颇为激烈的情况下，越秀想要把地块商业部分做到足够出挑，就产生了更大的难度。

　　作为广州市属国企，近年来越秀地产本就在广州市场重仓。截止去年中期业绩中，越秀在广州单一城市的土地储备量就超过700万平方米，在总土储量的占比超过34%，比华东等区域的储备量都高。

　　但广州房地产市场的表现，近年来在一线城市中的表现最为疲软，甚至不及杭州等强二线月，广州二手房住宅价格已经连续16个月连续下跌。在广州持有大量土地储备的越秀，可以说沉淀了不少资金。同时，越秀地产在今年1月给出的盈利预警也显示，这家老牌房企2025年的核心净利润预计只有2.5亿元-3.5亿元，同比降幅达到80%-85%；归母净利润更是只有0.5亿元-1亿元，降幅达到90%-95%。

　　因此，在此时上马了一个需要在前期投入大量资金的商业综合体，对于越秀而言，也需要寻求一个有经验的合作者。引入本就有丰富高端百货运营经验的SKP，在广州马场地块上，越秀至少在商业端上了把保险。

　　对于SKP而言，尽管已经连续两年在和南京德基广场的全国年度“店王”之争中落败，但作为北京华联集团培育出的高端购物中心业态，它在国内高端实体零售业态中仍有明显的“稀缺性”，其品牌知名度也足以对项目背书。

　　同时，SKP目前在全国的布局，除了大本营北京之外，其余项目分布在西安、成都、武汉，分别为华中、西北、西南等地区。在国内消费实力最强劲的华东和华南，SKP之前并无项目开业。拿下广州SKP，对于SKP而言，无疑是在新区域的一次开疆拓土。

　　值得一提的是，尽管并未公开明说，但SKP参与广州项目的方式，透露出一丝尝试“轻资产运营”的意味。

　　对于SKP而言，这种商业运营输出的模式，或许是一次试水。就SKP的运营能力和品牌知名度，也到了可以进行品牌输出的节点。

　　而着眼广州，随着SKP的进驻，这座一线城市高端商业的竞争局面，也将更加“白热化”。

　　事实上，太古地产在2024年刚拿下广州文化中心地块，这一商业项目预计会在2027年落成，将从现在的13.8万平方米扩展至20万平方米。而太古汇的扩建地块距离越秀马场地块，也仅仅只有不到3公里的距离，两个项目可谓“正面竞争”。另外，聚龙湾太古里一期已经在2025年开放一期，二期高奢商业也将在2027年末开业；白鹅潭万象城也将在今年下半年开业，加上计划在2029年开业的广州SKP，未来几年广州高端商业可谓要“神仙打架”。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州市场对高端零售市场仍有需求，比较明显的是在贝恩和多家公司的财报数据里，广州和深圳的奢侈品单项消费排名还没进前五：“这与两座城市超万亿的巨大社零总额形成反差，呈现出的是’商贸批发强、顶级奢侈零售相对弱’的结构特点。”

　　他透露，马场地块位置优越，位于珠江新城核心区，是广州真正的“地王”地段，周边汇聚了广州最高端的写字楼群和豪宅区，客源质量极高：“加上最近两年港澳北上消费的趋势越来越明显，6年300亿元的目标实现的概率比较大。再说近几年对广州 ‘国际商贸中心”’+ ‘综合交通枢纽’上的定位，政策上也会大力支持。”

　　但他也坦言，如果要实现6年300亿元的销售额，势必会分流商圈内天环、太古汇等商业原本的流量。届时各大商业将使出哪些招数吸引客流，也是商业运营上的一大看点。

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